銀監(jiān)會下發(fā)特急文 房地產(chǎn)公司信托融資遇變數(shù)
來源： 時間：2006-08-25
數(shù)日前，上市公司G億城發(fā)布公告，披露公司與中泰信托簽署的信托融資計劃已經(jīng)到期，公司將安排子公司溢價9%受讓中泰信托所持有的天津億城的股權。G億城的信托融資計劃此時到期，可謂趕得比較巧，因為就在不久前，銀監(jiān)會剛下發(fā)了54號“特急文件”，要求進一步加強房地產(chǎn)信貸管理，其中特地提到，附加回購承諾條款的房地產(chǎn)股權信托，也需執(zhí)行去年相關文件對于房地產(chǎn)貸款的嚴格要求。這使房地產(chǎn)公司的信托融資環(huán)境陡遇變數(shù)。
信托融資為數(shù)不少
資金需求巨大的房地產(chǎn)公司，借助信托渠道進行融資的為數(shù)不少。光大證券的研究員趙強表示，這在上市公司中非常普遍，如萬科、金地等知名公司均與信托公司有過合作。他表示，在監(jiān)管部門政策收緊的形勢下，房地產(chǎn)信托業(yè)務萎縮，房地產(chǎn)公司借錢更難的可能性是存在的，畢竟目前很多信托是在打政策擦邊球為房地產(chǎn)公司融資。
不過，廈門信托的林禮宜則認為，雖然房地產(chǎn)行業(yè)整體將受到較大影響，但上市公司影響相對較弱，因為能上市的房地產(chǎn)企業(yè)一般實力較強，資質較好，此外也擁有更豐富融資渠道。他同時指出，貸款并不算真正的房地產(chǎn)信托，Reits那種形式才更純粹一點。
但信托環(huán)境的變更，必然還是會對上市公司融資帶來一些不利。就在數(shù)日前，上海一家房地產(chǎn)公司宣布收購一家信托公司將近30%的股權。公司在相關公告中表示，進行此次交易的目的是為了開展多元經(jīng)營，利用行業(yè)間的互補加強公司間的互補性，并指出該信托公司在房地產(chǎn)業(yè)的項目儲備及明顯的投融資優(yōu)勢將給公司的發(fā)展帶來新的生機和活力。不過，有業(yè)內人士就此指出，在銀監(jiān)會“54號文”出臺之后，收購信托公司股權對該公司融資沒有多少幫助。
股權信托門檻加高
銀監(jiān)會8月初下發(fā)的54號文件將“附加回購承諾條款的房地產(chǎn)股權信托”定性為間接貸款，這種股權信托，從G億城身上可以看到兩例。
2005年6月，G億城決定聯(lián)合另兩方股東及中泰信托對旗下控股公司天津億城進行增資擴股，在這一過程中，由中泰信托發(fā)行預計總規(guī)模為14000萬元，期限12個月的集合資金信托計劃，用于向天津億城增資。同時，又約定信托計劃期滿后，由G億城或指定方全額受讓中泰信托持有的出資。今年8月22日，G億城宣布，信托計劃已經(jīng)屆滿終止，將由全資子公司BEIJING億城及一無關第三方共同溢價受讓中泰信托所持有的天津億城股權。此外，今年6月，G億城還披露將對江蘇億城安排類似的信托融資。
廈門信托從事房地產(chǎn)信托業(yè)務的林禮宜告訴記者，目前信托公司對于房地產(chǎn)業(yè)務的投資方式主要有直接貸款和股權投資這兩種，后者大多呈現(xiàn)為上述帶股權回購條款的投資形式，實質上，這是去年銀監(jiān)會“212號文件”以來，信托公司為了避開嚴格監(jiān)管而將信托貸款變換為股權投資。由于開發(fā)商將溢價回購股份，信托公司的資金最后還是可以退出。
“212號文件”即《關于加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知》，由銀監(jiān)會于2005年9月下發(fā)，要求信托公司對房地產(chǎn)的貸款必須滿足房地產(chǎn)公司35%資本金到位、“四證”齊全和開發(fā)商“二級資質”等條件。但林禮宜告訴記者，“能達到這三項條件意味著開發(fā)商實力已經(jīng)相當不錯了，在這種條件下可以去銀行借款，何況銀行利率更低”。這意味著，房地產(chǎn)公司正是因為在銀行借不到錢，才去信托公司融資。在直接貸款門檻提高的情況下，信托公司就推出股權投資，但目前監(jiān)管層顯然也對此開始限制。
監(jiān)管尺度將是關鍵
盡管信托公司的間接貸款在銀監(jiān)會的新規(guī)面前可能遭遇冰凍，但是有信托公司人士在分析相關文件時認為，銀監(jiān)會對附加回購承諾條款的房地產(chǎn)股權信托著墨不多，這可能為將來政策執(zhí)行上留下空間。
該人士指出，信托公司為房地產(chǎn)公司提供的融資，其實還有很多復雜形式，如房地產(chǎn)項目分期開發(fā)，開發(fā)到一半時，由信托公司購買預售房，但不過戶，開發(fā)商拿到資金后再繼續(xù)開發(fā);又如信托公司先提供直接貸款，讓房地產(chǎn)公司滿足資本金條件后再對其進行股權投資;或者，避開監(jiān)管層最關注的集合資金信托，而采用單一委托的信托形式提供資金等。在這種種組合拳之下，監(jiān)管層如果界定“間接貸款”，就看各地監(jiān)管部門的把握尺度了。
不過，業(yè)內人士也指出，雖然近兩年房地產(chǎn)信托發(fā)展較快，但信托公司也懂得要控制風險，而回過頭來，房地產(chǎn)公司對于信托融資的依賴程度并不是很深，信托只是它們的可選項之一。未來一段時間，這些公司是否還會選擇這個“可選項”，值得持續(xù)關注。
(xintuo摘自《上海證券報》)